Le démembrement de propriété : un outil puissant pour la transmission

Comment fonctionne le démembrement ?

L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut pas en jouir tant que l'usufruit existe.

À l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession ni formalité particulière.

La valorisation fiscale du démembrement

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier selon un barème fiscal. À 61 ans, l'usufruit vaut 50% et la nue-propriété 50%. À 71 ans, l'usufruit vaut 40% et la nue-propriété 60%.

Plus la donation est faite tôt, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible, et donc les droits de donation réduits.

Applications pratiques

Donation de la nue-propriété

Les parents donnent la nue-propriété de leur résidence secondaire à leurs enfants en conservant l'usufruit. Ils continuent à en profiter, les enfants paieront moins de droits, et à terme récupèreront le bien sans fiscalité supplémentaire.

Acquisition en démembrement

Acheter des SCPI en nue-propriété temporaire : pas de revenus pendant 10-15 ans (donc pas d'impôt ni IFI), puis récupération de parts en pleine propriété valorisées.

Points de vigilance

Le démembrement est irrévocable. Il faut anticiper les relations futures entre usufruitier et nu-propriétaire (qui paie les travaux ? qui décide de vendre ?). Une convention de démembrement bien rédigée est essentielle.