Investissement immobilier locatif : LMNP, SCI, nue-propriété, quel montage choisir ?
L'immobilier locatif reste une valeur sûre du patrimoine français. Mais le choix du véhicule juridique et fiscal impacte significativement la rentabilité et la transmission. Tour d'horizon des options.
La location meublée (LMNP/LMP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d'amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi fortement l'imposition des loyers. Le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Avantages : fiscalité optimisée, revenus peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. Inconvénients : contraintes de gestion, déclaration comptable, plus-value calculée sur la valeur résiduelle.
La SCI à l'IR ou à l'IS
La SCI à l'IR est transparente fiscalement : les revenus sont imposés chez les associés selon leur quote-part. Utile pour la transmission (donation de parts) mais pas d'amortissement possible.
La SCI à l'IS permet l'amortissement et offre une fiscalité à taux réduit (15% jusqu'à 42 500€). Mais les dividendes sont doublement imposés et la plus-value calculée sur la valeur nette comptable.
L'achat en nue-propriété
Acquérir la nue-propriété d'un bien (souvent avec un bailleur social usufruitier pour 15-20 ans) permet d'acheter avec une décote de 30 à 40%. Pas de revenus mais pas de gestion ni de fiscalité pendant la période.
Idéal pour préparer sa retraite : vous récupérez la pleine propriété au moment où vous aurez besoin de revenus complémentaires.
Comment choisir ?
- Objectif de revenus immédiats : LMNP au régime réel
- Objectif de transmission : SCI à l'IR avec démembrement des parts
- Objectif de capitalisation : SCI à l'IS ou nue-propriété
- Objectif retraite : Nue-propriété temporaire